中国物流仓储基础设施供需分析，看好成长潜力
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当前，我国存量的仓储设施面积总量规模较大，截至2022年底约有12亿平方米，但高标准物流仓储设施供给持续稀缺，长期处于供不应求，截至2022年底我国共有高标仓规模约1亿方，占总仓储面积约8%，整合提升空间仍然十分巨大。
高标仓存量市场规模及测算（万平方米）
资料来源：戴德梁行，中为咨询研究部预测
仓储物流设施总量及高标仓占比测算（万平方米）
资料来源：中国仓储与配送协会，世界银行，仲量联行，戴德梁行，中为咨询研究部预测
在需求侧，电商物流贡献了仓储设施的大量用仓需求。
此外，生鲜、医药、专业设备等物品的存储运输需要更高的空间管理能力，大量的仓储分拣运输也对仓储管理的码垛方案、动线设计提出了更高要求。相较于传统的普通低标准仓库，高标仓明显更能适应经济社会发展的需要，将是未来租户用仓的基本规格要求。
我国生鲜电商行业交易规模（亿元）及增长率
资料来源：网经社电商大数据库，中为咨询研究部
我国冷链物流市场规模（亿元）及增长率
资料来源：高力国际，中国物流与采购联合会，中为咨询研究部
高标仓的供给规模扩张很难大幅提升。
高标仓的开发建设、旧库改造等都需要相当规模的资本投入和一定程度的时间占用，对开发设计的能力也有较高的要求，而同时地方政府大规模出让仓储用地的意愿并不十分强烈。
与此同时，电商物流的蓬勃发展，其需求增长远快于高标仓的开发建设供给增速。
我国社会消费品零售总额（亿元）
资料来源：Wind，中为咨询研究部
实物商品网上零售额（亿元）及其占社零比重
资料来源：Wind，中为咨询研究部
高标仓和普通物流仓储建筑标准对比
资料来源：REITs产品基金招募说明书，中为咨询研究部
物流资产稳定的高回报吸引了大量资本进入。
由于市场前景良好，投资回报率稳定，近期工业物流资产吸引了大量产业资本关注。根据戴德梁行统计，2022年中国内地产业投资交易中21%为工业物流资产，较2021年的10%大幅提升。
一些城市也在近些年致力于重点打造商贸物流能力，加大对物流用地的供应。
部分产业基础薄弱、交通运输不甚发达、周边市场需求并不活跃的城市而言，短时间内的超量供给反而会带来较为明显的经营压力，导致空置率居高不下。
2017-2022年我国不同区域高标仓存量结构变化
资料来源：戴德梁行，中为咨询研究部注：华北指北京、天津、河北、山东、辽宁、吉林、黑龙江、陕西、山西；华东指上海、江苏、浙江、安徽；华中指河南、湖北、湖南、江西；华南指广东、福建、广西；西南指四川、重庆、云南、贵州
截至2022年下半年中国部分城市物流仓储租金情况
资料来源：高力国际，中为咨询研究部注：横轴为空置率（%），纵轴为净有效租金（元/平方米/月）；净有效租金为2022年下半年统计数据，不包含税费、物业管理费及免租期；默认物业管理费为0.07元/平方米/天
抢先进入赛道布局的企业具备更好的先发优势，存量优质资产更多，资产价值提升空间更加充足。
缓慢的增量供给也使得很难有新生企业对现有竞争格局形成本质的挑战，企业通过公开市场拿地进行扩张的渠道受限，新增储备需要重点关注收并购市场机会。
1Q18-4Q22全国仓储用地成交规划建面分线城市统计（万方）
资料来源：中指数据，中为咨询研究部
1Q18-4Q22全国物流仓储用地成交规划建面分线城市结构
资料来源：中指数据，中为咨询研究部
参与物流仓储行业的主要企业及商业模式对比
资料来源：京东仓储REIT基金招募说明书，中为咨询研究部
我们判断，中国高标仓供给缺口更多体现结构性特征，但其中并非所有城市都缺乏供给。
这种供需错配在区域间的分化特征更为明显，因此需要重视基础设施自身的吸租消纳能力。
截止4Q22中国内地物流市场主要区域存量及供应情况（百万平方米）
资料来源：戴德梁行，中为咨询研究部
截止4Q22中国内地物流市场主要城市存量及供应情况（百万平方米）
资料来源：戴德梁行，中为咨询研究部
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