借鉴海外经验二手房经纪蓄势待发
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在一个买方、卖方经纪人都高度分散的经纪行业,一个真正的房产服务平台需要完成对分散渠道的整合,向上游可以获取房源内容、掌握供给,向下可以获取买方眼球,掌握需求;从而通过线上平台让买方找到房源、让卖方找到客源,通过线下平台,让经纪人完成配套服务。简而言之,房产服务公司必须成为房源、客源和经纪人的“分发平台”,集中的信息匹配平台。与全球主要城市市场周转率相比,目前中国明显低于美国等法多国家,具有较大发展空间。我们预测,至2025年二手房市场规模超过10万亿元人民币,全国二手房交易佣金总额约1500亿。
国内二手房市场规模测算
全球城市存量市场周转率对比
美国存量房市场周转率
中美二手房市场主要交易指标对比
世界不同城市二手房交易占比
以二手房发展较为成熟的美国为例,行业调查报告中国的二手房的GMV为美国的54%,佣金规模仅为美国的20%,而流通率和佣金率为美国的37%和33%,各项指标和美国都具有较大差距。随着存量房交易的活跃度的提高,我们认为中国二手房的佣金规模与流通率等指标也会进一步提高,而二手房经纪业务服务商将成为中国存量房市场发展的获益者。
中国已经逐渐进入存量房市场占重要角度的阶段,目前深圳、北京、上海的的二手房交易占总交易量比均超过70%,与澳大利亚、美国等国家的的二手房占比接近,但中国总体的二手房交易占比仅有30%-40%,我们认为,随着存量市场交易份额将持续扩大,二手经纪业务将具有广阔的市场空间。
2015年各城市二手/一手交易比例
2016-2020年全国主要城市佣金规模占比
美国市场主流的房地产在线经纪服务商主要有Zillow、Trulia以及Redfin,Zillow与Trulia主要作为平台服务商提供房源信息并通过注册的平台经纪人进行盈利,2014年Zillow收购了Truilia,构建了强有力的线上服务内容提供与巨大流量资源;而Redfin采用自有经纪人模式,通过打造经纪业务线上到线下的闭环,通过流程掌控细分形成自有的核心优势。而搜房为起步较早的国内在线经纪服务商,搜房核心的盈利业务为一手营销广告和二手房源广告,但与美国主流的房地产在线服务商所提供的服务仍有较大异同。
美国主流房地产在线经纪服务商比较
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