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中国房地产行业主要的行业政策

来源:中为咨询www.zwzyzx.com 【日期:2015-12-22 10:59:25】【打印】【关闭】
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我国对房地产行业的产业政策与房地产行业本身的发展周期紧密相关。20世纪90年代末,当房地产行业处于发展的培育期时,国家对房地产行业实施了扶持发展的产业政策;2003年以来,国家在房地产行业出现结构性过热的时期实施结构性的宏观调控政策。
 
为规范房地产行业,促进行业的健康发展,国务院及有关部委近几年连续出台了一系列相关政策,要求加强国有土地资产管理,整顿和规范房地产市场及土地市场秩序。相关政策主要包括:《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、中国银监会《关于商业银行房地产贷款风险管理指引》、人民银行、住房和城乡建设部、中国银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,以及财政部、国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》等。
 
2008年下半年开始,随着全球金融危机的爆发及国际国内宏观经济形势的急剧变化,房地产市场景气程度下降,房地产行业有关调控政策趋于宽松,刺激内需促进房地产市场发展成为宏观政策的主基调。受逐渐转暖的外部经济环境及政策扶持影响,房地产市场自2009年起走出了上年成交量低迷、市场观望气氛浓厚的局面,出现快速回暖,土地价格及商品房成交价格快速升温。2009年末至2011年初,国务院又出台了相关调控政策,遏制房价过快上涨的势头,维护房地产市场的健康发展。2012年,全国房地产市场呈现出低开高走的格局,国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、有的放矢的目标和思路。2013年,在刚性和改善性需求的支撑下,房地产市场出现回暖,从区域来看,房地产市场出现了“两极分化”现象,一、二线城市房地产市场延续了2012年年底的高涨趋势,市场全面复苏,但部分三、四线城市交易萎靡不振,房价回落。房地产行业仍然处于政策调控发展的阶段周期,全国市场整体调控的基调不变,“有保有压”方向明确。2014年是房地产行业由高速发展向平稳发展过渡的转折点,整体行业仍基本处于平稳态势,2014年房地产行业的宏观调控方向发生变化,各地方限购、限贷松绑,行政手段逐步退出市场。2015年上半年,我国房地产市场逐步回暖,特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下,中央定调稳定住房消费,多轮金融信贷政策发力,改善市场环境,促进需求入市。与此同时,各地因城
施策出台一系列宽松政策,以公积金政策调整为主,包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮,刺激需求特别是改善性需求释放。由于供求关系的改变,城市间的房价分化也日益加剧,一线城市的房价涨幅较为明显,甚至出现了“日光盘”,但多数三、四线城市仍在持续下调。
 
近年来,有关部门针对房地产行业发布的主要法规政策如下:
 
2002年5月9日起,国土资源部颁布了第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定自2002年7月1日起,房地产经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让,并详细规定了各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让的程序,明确了法律责任,从而使土地供应行为规范化。
 
2004年8月30日,中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%,购房者的月供贷款不得超过收入的50%。
 
2005年10月7日,税务总局发布了《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]85号)提出了房地产税收一体化管理体系的建设问题,明确规定以前靠“自觉缴纳”的个人所得税和土地增值税将强制征收。
 
2006年5月,国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”),建设部等九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“国十五条”),从金融、税收、建设规划设计等方面对房地产行业实施结构性的宏观调控。
 
2006年7月6日,建设部颁布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,明确了新建住房结构比例:各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下面积所占比重,必须达到70%以上。
 
2007年9月27日,人民银行和中国银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,进一步规范商业性房地产信贷管理。
 
2008年1月3日,国务院颁布了《关于促进节约集约用地的通知》,该通知要求发挥市场配置土地资源的基础性作用,健全节约、集约用地的长效机制等多方面的土地管理政策。
 
2008年7月29日,人民银行和中国银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求严格开展商业性房地产信贷管理和农村集体建设用地项目贷款管理,对节约集约用地项目优先予以金融支持,在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下,要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。
 
2008年12月13日,住房和城乡建设部、监察部联合发布《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》,要求城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中,必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标,严格容积率指标的调整程序。建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的,建设单位不得组织竣工验收。城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚,拆除违法建设部分、没收违法收入,并对违法建设部分处以工程造价10%罚款。
 
2009年5月25日,国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
 
2009年12月18日,财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过1年,特殊项目可以约定在2年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如开发商拖欠价款,则不得参与新的土地出让交易。
 
2009年12月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(“国四条”)。
 
2010年1月7日,国务院发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知》(“国十一条”),要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给,明确了二套房以家庭为单位,首付比例不低于40%,以及强调加强风险防范和市场监管等。
 
2010年3月8日,国土资源部发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知规定:确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年;土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%;开展房地产用地突出问题专项检查等。
 
2010年4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)(“新国十条”),要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,坚决抑制不合理住房需求,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。新国十条特别强调,要严格限制各种名目的炒房和投机性购房,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
 
2010年12月19日,国土资源部发布了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发[2010]204号),要求各地国土资源主管部门迅速核查各地保障住房用地供应情况;建立房地产用地出让地价异常情况报备制度;对企业原因造成的房地产闲置用地处置情况向社会公告,严厉打击囤地炒地等违法违规行为;加快2011年土地供应计划编制工作。
 
2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)(“国八条”),提出为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。通知确定了八条政策措施,包括进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策,加强税收征管,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税;强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;严格住房用地供应管理,对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款;合理引导住房需求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房;落实住房保障和稳定房价工作的约
谈问责机制;坚持和强化舆论引导。
 
2012年5月23日,国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》,明确限定住宅项目容积率不得低于1,别墅类房地产项目列入禁止用地项目目录。
 
2013年2月26日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号),要求完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施,继续严格实施差别化住房信贷政策,充分发挥税收政策的调节作用,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征;增加普通商品住房及用地供应,各地区有关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道;加快保障性安居工程规划建设;2013年起各地区要提高商品房预售门槛,加强房地产企业信用管理。
 
2013年7月1日,国务院发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则,在防控融资风险的前提下,进一步落实差别化信贷政策,加大对居民首套住房的支持力度,同时抑制投资投机需求,促进市场需求结构合理回归。
 
2014年9月29日,中国人民银行和中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,重申首套房最低首付比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,要求银行业金融机构优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求;在首套房认定标准方面,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;要求金融机构积极支持棚户区改造和保障房建设;鼓励金融机构发行MBS,专项金融债券等方式筹集资金用于增加首套房和改善型普通自住房贷款投放;支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,积极稳妥开展REITs试点。
 
2015年3月25日,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发[2015]37号),提出合理安排住房及其用地供应规模,科学编制住房建设规划及年度实施计划,加强住房用地年度供应计划编制,强化住宅用地供应管理;优化住房及用地供应结构;统筹保障性安居工程建设;加大市场秩序和供应实施监督力度。
 
2015年3月30日,人民银行、住房和城乡建设部、中国银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,提出对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
 
2015年3月30日,财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号),提出对个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
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