美国GGP案例分析:REITs实现轻资产扩张,强运营能力带来超额收益
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Generalgrowthproperty成立于1954年,是总部位于芝加哥的美国第二大商业地产投资信托公司,已形成了开发、拥有、管理出租出售、再开发高端购物中心的闭环,股票被纳入S&P500指数。公司外延扩张较为激进,在2002年2006年间大规模投入新建及改扩建项目。在金融危机的冲击下,公司经营情况迅速恶化,于2009年申请破产保护并退市,此后经过分拆重组,公司重新于2010年11月上市。行业调查报告目前,公司在美国40个州拥有131个零售物业,共1.28亿平方英尺(1190万平方米)的可租赁面积。
GGP旗下部分物业
资产减磅轻装上阵,盈利能力稳步回升。公司自2010年以来,开始做减法,通过资产出售降低负债,从而降低资金成本维持企业正常运营。因此,自2011年以来,公司营业收入出现小幅下降,但大体平稳,盈利能力稳步提升。2015年,公司营业总收入为24.04亿美元,净利润13.75亿美元。
GGP营业收入保持稳定
GGP盈利能力逐年回升
商业物业运营商,租金构成主要收入来源。公司作为商业物业运营商,收入主要源于购物中心的门店租金和物业管理费。2015年,租金收入(最低租金)为15.26亿元,占营业总收入的61.63%;租户认缴的物业维护综合费(租户收回)为6.90亿美元,占比28.68%。
GGP业务收入构成情况
凭借强大商业物业运营能力,REITs收益率保持较高水平。公司在几十年前就判定包含餐饮、娱乐等业态的购物中心是未来的发展趋势,以百货为代表的传统业态在电商冲击、消费升级的背景下,吸引力逐步减弱。为此,公司持续对传统商场进行改扩建、在新建商场增设电影院、咖啡厅、餐饮、滑冰场、儿童活动中心等体验业态。同时,公司凭借规模扩张与连锁品牌建立密切合作关系,引入高端品牌定制改造物业,保障了商场的客流量和出租率。从结果来看,公司购物中心出租率呈现稳步上升的态势,近四年出租率都保持在96%以上,高出租率成为公司获得持续稳定租金收入的重要保证。同时,公司单位坪效逐年提升,租户每平方米销售额由2013年的564美元上涨到2015年的588美元。凭借强大的商业运营能力,公司租金稳步提升,在多数年份实现了年平均2%的租金涨幅,为投资者带来较好超额收益。在2010年11月到2015年底期间,GGP总收益率为136%,远高于REIT指数收益率80%、S&P500收益率88%,GGP相较于REITs指数超额收益为56%,相较于S&P500超额收益为48%。
公司物业出租率提升明显
租户销售额逐年增加
GGP的REITs产品为投资者带来较好的回报
零售物业租金增长较为稳定
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