嘉民:以高级定制为特色,以物流基金加杠杆
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1、始于南半球的综合类型开发商
嘉民集团(GoodmanGroup)是澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一,也是全球最大的工业地产基金管理人之一,在全球持有、开发和管理工业地产和商业物业,投资的领域包括商务办公园区、工业园、仓储和配送中心。嘉民还提供一系列的地产基金,给予投资者渠道投资于专业服务和物业资产。
嘉民中国重要事件时间轴
2、项目选址精益求精
截至2015年末,嘉民集团在大中华区(中国内地及香港)一共拥有41项物业项目(包括工业地产、仓储设施和物流中心),管理物业面积达到369万平方米,在建项目达到了72.99万平方米。其中,在中国大陆的开发中项目面积约为68.8万平方米。
嘉民大中华区业务概况
物流地产项目优质、精益求精。公司持续关注土地供不应求及需求最旺盛的主要地区,辐射珠江三角洲、长江三角洲、京津冀地区等经济发展重镇;并选址于主要的基础设施(如主干道,港口,机场,分销中心等)附近,为客户提供了便捷有效的配送运输网络。最具代表性的物流项目可分为毗邻或位于交通枢纽、工业园区两类:
1)交通枢纽:上海虹桥交通枢纽、青岛流亭国际机场、重庆江北国际机场、成都新津铁路中心
2)工业园区:苏州吴江经济开发区、无锡锡山经济开发区、沈阳经济开发区、武汉经济开发区、西安经济开发区、惠阳经济开发区
2)工业园区:苏州吴江经济开发区、无锡锡山经济开发区、沈阳经济开发区、武汉经济开发区、西安经济开发区、惠阳经济开发区
3、高级定制模式为主
与中国市场大多以标准仓库为主的状况不同,嘉民一直以定制高端仓库为自己的经营策略,其拥有的仓库中也主要是高端仓储。已完工的仓库,70%-80%是定制的,在建的项目中约70%也是定制的。海外商业环境较为稳定,客户两三年前就会告知嘉民之后需要的仓库规模,所以公司一直采用的是“有客户就定制,没有客户就不开发”的模式;进入中国后,由于土地指标需要申请,嘉民需要先买地再与客户谈定制意向,如果达成协议便可以定制仓库,否则就开发公司自己的标准仓库。
嘉民为华晨宝马定制的河北配送中心
嘉民在中国定制仓库模式
嘉民在2005年以高级定制模式打入中国市场,当时是为金鹰国际在上海康桥定制5.6万平方米的华东区分配中心。在此之后,公司也依靠这个独特的模式获得很多承租商的青睐,目前在大中华区共有283家客户。
嘉民主要承租商
4、引入物流基金,杠杆比例偏高
嘉民中国物流基金(GCLP)在2009年创建之后,获得了嘉民以及加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)的定期增资从而不断扩张。2015年嘉民及CPPIB各注资2.5和10亿美元,使得合资公司总股本升至32.5亿美元,双方各占20%和80%的股份。该比例之下,嘉民的基金杠杆水平较普洛斯更高。
嘉民中国物流基金股本
嘉民中国物流基金在中国专注于投资中国内地的物流地产。它在一二线城市买入仓库,管理、出租以获得租金和物业升值作为回报。根据嘉民中国官网,截至2015年9第三季度,该公司共拥有24个成熟项目,13个开发项目,2个定制项目,出租率达到96%。与大多数私募基金不同,GCIP并未规定期限,但每隔五年审议一次决定基金是否继续运行下一个五年,嘉民和CPPIB一直保持着20:80的股权比例。根据每日财经信息,2015年,嘉民中国物流基金将向嘉民集团收购九个项目(包括土地),最终完工价值超过6.5亿美元。
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